天津买不起房的年轻人啊，你会考虑长租公寓吗？

自今年4月天津土拍市场惊现5宗“竞自持”以来，关于“土地竞自持是神马玩意儿"的话题就没有断过……而与“自持住房面积”息息相关的另一个话题则是品牌公寓和租房市场。

天津竞自持回顾：

4月6日，荣盛自持2.7万㎡住宅建面拿下静海团泊西地块，自持比例约16%；

4月19日，融信分别自持2万㎡、2.1万㎡拿地静海团泊东和津南北闸口首进天津，自持比例分别约16%、27%；禹洲自持2.3万㎡夺得北闸口另一宗地，自持比例约24%；

4月28日，融侨自持6.9万㎡夺张家窝地块，自持比例近36%。

中央经济工作会议都说了：要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。业内人士认为，“以租代售”的模式将对现有的商业模式造成颠覆。

在天津，随着土地竞自持的接连出现，悄然兴起的长租公寓也越来越受到关注。房地产市场会因此发生怎样的变局？天津人能认可租赁式品牌公寓产品吗？今天就来聊一聊这个听起来有些新鲜的领域：“长租公寓”。

“长租公寓”，原来已经有这么多房企在搞

长租公寓，顾名思义就是长期租赁的房子。在中国，长租公寓多是由大企业注资自持产生，之前的主要玩家以房屋中介、酒店集团、互联网创业公司为主，近年来则有越来越多房企加入，特别是今年，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。

长租公寓市场前景被标杆房企普遍看好。据统计，目前TOP30房企中，就有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者，走在行业前列，并作为集团重点发展业务，项目布局城市较多。

万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，今年加速规模扩张，并计划年内将在全国范围内开发10万家公寓；龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司；碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部；绿地将长租公寓纳入发展战略……

目前房企切入长租公寓领域主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、旭辉、阳光城。

掘金新领域，瞄准了一二线城市的年轻人

长租公寓的出现恰逢房地产的低增长时代，曾经高价抢地、快速扩张的发展模式似乎正在失灵。随着自持土地模式的推出、租售并举的市场发展趋势，为备战存量时代，越来越多房企选择将长租公寓作为下一个掘金新领域。

背景

买不起房的年轻人

统计数据显示，目前我国城镇人口约7.7亿人，按30%租房率来算大概有2.3亿的人口需求，租房市场可供挖掘的潜力巨大。尤其一二线热点城市房价的不断走高，使得部分想购房的人口不得不流入租赁市场。

租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海，各公寓品牌纷纷选择一二线城市和更勇于尝试新鲜事物的年轻人作为切入点。

现实

越来越多的竞自持

从去年开始，上海所有出让的住宅开发土地都规定一定的自持比重；天津目前也已有5宗出让地块有自持要求，其中自持比例最高的达35%！北京更牛，如万科去年底59亿竞得的海淀区地块，规定自持住房比例100%，没有可售面积……

在拿地“竞自持”要求越来越多的背景下，成立单独的长租公寓品牌，便于自持物业运营。

心机

培养潜在购房客户

此外，长租公寓作为房地产开发业务的延伸，发展自身旗下品牌产品，可以帮助房企获取大量年轻的潜在客户，为未来的新房开发积蓄客户资源。

例如在万科的规划中，大学毕业生住万科的“泊寓”，中青年人购房万科住宅，老年人住进万科的“随园之家”、“智汇坊”，通过“泊寓”，万科便培养了一批未来的潜在购房客户。

开发商也要转型当房东了，市场认吗？

不过对房企来说，虽然长租公寓具有广阔的市场前景，但眼下也存在一定的风险和挑战。

首先是盈利问题。目前长租公寓的盈利模式单一，租金为主要的盈利来源，但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高，投资回报周期长。比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意。

其次是运营难度大。对于开发商来说，做长租公寓和盖房卖楼是两种不同的开发模式，在运营管理上也是一大挑战。

再次目前这一领域属于野蛮生长阶段，随着资本的进入和各路玩家的增加，长租公寓行业竞争度随之提高。

业内建议：“未来长租公寓的发展仍需要政府出台更多指导性意见，在政策上更加细化，在执行中更加有的放矢，促进租赁市场规模化、专业化发展。”   

部分内容来源于：克而瑞地产研究（cricyjzx）

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